Desde o descobrimento do território brasileiro pela Coroa Portuguesa ocorreram vários desdobramentos importantes que devem ser recordados, como um pressuposto para a compreensão contemporânea.

No dia 9 de março de 1500, Cabral partiu com sua esquadra de treze navios, a pedido de D. Manuel, com a finalidade de estabelecer relações diplomáticas e econômicas com os reis dos inúmeros portos da Índias, e chegar até as fontes primárias das especiarias que ficavam do outro lado do oceano Índico. Durante o percurso na costa africana, perto da região de Guiné, Cabral fez um desvio e acabou chegando ao local que conhecemos hoje por Bahia.

Cabral logo percebeu a inocência dos habitantes locais e tratou de tomar posse daquelas terras antes que outro o fizesse. Os portugueses, em seguida, realizaram uma missa em um local denominado por eles mesmos de Porto Seguro, colocando, ali, um marco português. A doutrina entende que, a partir deste momento, todo território descoberto passou ao domínio da Coroa Portuguesa e, portanto, a origem da propriedade imóvel no Brasil é pública, pois todo território passou a ser considerado uma extensão do domínio português.

Em 1534, o território brasileiro foi dividido em quinze pedaços (capitanias) e doado a doze donatários, chamados de capitães-mores, acumulando os poderes executivo, legislativo e judiciário. Foram formados povoados, localizados no litoral, oscilando entre trinta e cem léguas de distância, eis que o interior era de difícil acesso e de menor interesse. Com isso, os donatários poderiam defender a costa brasileira dos franceses com maior segurança.

Apesar de serem chamados de donatários, na realidade não houve uma doação do solo pela Coroa Portuguesa. O que o rei cedera foram os poderes políticos, amplos, também chamados de direitos majestáticos quase absolutos aos capitães e esses direitos não lhe davam propriedade do solo, mas, sim, o usufruto, sendo transmissíveis por herança ao filho mais velho.

O sistema de capitanias apresentava-se sob dois aspectos: repartição política (jurisdição e império) e distribuição do solo entre os moradores. O segundo aspecto nos interessa, pois possui relação direta com o surgimento da propriedade imobiliária privada no Brasil. O capitão tinha por obrigação colocar nas áreas recebidas pessoas que ele escolhia e trazia para o território e então doava por sesmarias a estas pessoas uma determinada área, com obrigação de cultivo. Isso garantia a povoação, a exploração e a defesa do território.

As ordenações determinavam que as sesmarias fossem concedidas em áreas não extensas, proporcionais ao que o sesmeiro pudesse cultivar e por tempo restrito de no máximo cinco anos.

Caso a área doada ao sesmeiro não fosse aproveitada, ela retornaria à Coroa. Daí surge a expressão “devolutas”, ou seja, a área que não é cultivada volta ao domínio público. Na prática, as autoridades coloniais encarregadas de documentar as sesmarias desprezaram as recomendações de limitação de área e prazo, e concederam áreas imensas por prazos indeterminados.  

Nestes títulos de concessões, que recebiam várias denominações, existiam os forais, que previam a possibilidade de compra e venda das sesmarias entre os sesmeiros, mas somente das terras que por eles estivessem aproveitadas. As áreas passaram a ser retalhadas e não havia proibição de receber mais de uma sesmaria.

No início das concessões exigia-se o registro da carta de doação em um livro dos provedores. Na verdade, um cadastro simples, na sede da Capitania. Depois de 1549, o sesmeiro deveria cadastrar a data da doação, constante no documento, em livro próprio na Provedoria. Com registro (cadastro), a terra passava a constituir o patrimônio do sesmeiro, recebendo a expressão “use, desfrute e abuse”, característicos da propriedade.

O registro não oferecia dificuldades, e buscava levantar quais terras estavam sendo doadas para evitar uma nova doação sobre a mesma área. Na prática, poucos sesmeiros faziam o registro, e, quando faziam, as descrições eram imprecisas.”

Os trechos citados são do livro Registro de Imóveis, dos autores Christiano Cassettari e Marcos Costa Salomão, publicado pela Editora Foco, no ano de 2022.

Pela história narrada no referido livro, podemos compreender como se deu o início da distribuição de terras no território brasileiro, e a forma de documentar os atos. Sendo evidente que, desde a colonização até os dias atuais, há uma grande irregularidade que permeia o cenário imobiliário, e que demanda reparação.

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